[리뷰] 1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿
in Review on Review, Book, 땅, 토지, 투자, 시크릿, 부자, 비밀노트, 투자노트, 투자법, 지혜, 인생, 노하우
매일경제신문사출판사의"1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿(윤만, 김성완 저)"를 읽고 작성한 리뷰입니다.
토지 투자로 성공한 고수들의 디테일한 행동 양식을 분석하며 성공 비결과 좋은 땅을 고르는 안목을 배울 수 있는 책이다. 더불어 수십 년 경험이 담긴 전문가들의 비결도 소개되어 유익하다.
책을 요약하자면 크게 세 파트로 나뉜다. 먼저 첫 번째 파트에서는 왜 땅에 투자해야 하는지와 고수들의 독특한 습관이나 행동양식을 살펴본다.
고수들의 영역이라 불릴 정도로 어려운 토지 투자를 해야 하는 이유는 무엇일까? 우선 수익률이 상당하다. 신도시, 산업단지 개발 예정 지역은 단기간에 몇배 상승하기도 한다. 아파트로 동일 수익률을 얻으려면 평생 두세번 정도 밖에 기회가 주어지지 않는다.
또한, 활용 능력에 따라 시세가 달라진다. 스스로에게 창업가의 안목이 있어 더 뛰어나게 활용할 수 있다면 가치는 배가 된다. 더불어 주택에 비해 필수적인 재화가 아니므로 세금이 관대한 편이라는 점도 주목할만한 요소라 생각했다.
고수들의 행동양식 또한 독특하다. 책에서 읽은 가장 인상적이었던 부분은 교육과 연결 짓는 투자를 하는 고수들의 행동이었다.
7살 딸 아이를 엄연한 계약자로 대접할 것을 요구하며 계약을 배우게 하는 부모나 여행과 같이 병행하며 땅 투자가 즐거운 것임을 알리는 부모들의 한 차원 높은 선견지명에 놀랐다.
그 외에도 전문가에 맡기는 효율성, 연기 대상 수준의 흥정, 남편 등 가족을 핑계로 한 의사결정, 3천만원 정도의 투자금으로도 의지와 열정 덕분에 가르침을 받는 고수, 레버리지와 절세 능력을 활용하는 직업을 활용할 줄 회계사에 이르기까지 보통 사람과는 조금 차이나는 디테일이 큰 성공을 이룰 수 있다는 사실을 깨달았다.
두번째 파트는 독자들이 가장 필요로하는 정보가 가득담긴 알짜배기 파트이다. 가격이 오르는 땅을 고르는 방법이나 투자 원칙을 소개하는 것을 시작으로 계약이나 발품의 상세한 과정, 고수들의 노하우도 담겨있다.
먼저 다들 관심있어하는 좋은 땅 즉, 가격이 오를만한 땅은 어떻게 찾을 수 있을까?
먼저 정보에 민감해야 한다. 개발호재, 믿을 만한 중개인 주거래처, 가격 파악, 발품(동네주민), 공고와 고시(도로신설, 산업단지 형성, CCTV설치, 마을길 포장, 가로등 설치), 정보공개 포털(찾기 어렵거나 아직 발표가 안된 정보들), 뉴스와 경제흐름, 정책변화, 계절(혹한기, 장마철), 유튜브 등의 정보는 좋은 땅을 찾을 수 있게 도와준다.
다음은 발품이다. 토질, 경사도, 건물 올린다면 북향으로 지을 수 밖에 없는지 등, 냄새, 음산하고 습한 등 땅의 기운 등은 직접 답사해야 견적이 나온다.
특히 겨울철의 답사가 중요하다. 여름철에는 수풀이 우거져 묘지, 도로와의 높이, 도로폭 등을 상세히 파악하기 어렵다.
직접 마을 주민을 만나야 부동산이 미처 몰랐던 정보를 알 수도 있으며 전 주인의 인간관계에 따라 개발 시 민원이나 클레임을 예측해 볼 수도 있다.
신선했던 것은 해당지역의 중개소 분위기로 가격을 예측할 수도 있다는 점이었다. 예약이 어렵고, 불친절하고, 좋은 매물도 없고, 기획 부동산이 많고, 거래된지 얼마 안된 땅을 사라는 경우, 신규 중개소가 많은 곳이라면 가격이 오를 가능성이 크다.
일반적인 시세가 오르는 땅은 신설 역세권, 산업단지, 고속도로 IC, 신설 도로부지, 건축이 가능한 땅 등이 있다.
반대로 해발 100미터 이상 고지대, 물에 잠기는 땅, 공원으로 쓰이는 땅, 혐오시설(소각장, 매립장, 유류 저장소, 화장터, 분뇨처리장, 죽은 연못, 고압선, 축사 등), 인적이 드문 땅, 규제, 진입로 없는 땅 등은 오르기 쉽지 않다.
이 책은 이처럼 전문가 혹은 토지 투자를 직업으로 갖는 이들만 알고있는 디테일한 승부처를 가감없이 공개해준다는 점에서 매력있는 책이라 느껴졌다.
또한 좋은 땅을 구매하는 과정도 알차게 서술하고 있다. 이 중 가장 중요한 것은 부동산과 토목 사무소 등의 전문가를 활용할 줄 아는 능력을 키우는 것이라 생각한다.
부동산의 경우 일반적으로 지역 동향, 개발 호재, 시세 정도를 묻지만 한 고수의 질문이 매우 인상적이서 정리해본다.
- 이 땅을 몇 명이나 봤는지?
- 땅을 본 사람의 반응은 어땠는지?
- 땅 주인은 왜 팔려고 하는지?
- 나중에 팔려고 할 때 뭐라고 설명하면 좋을지?
자주 발품 팔아 가깝고 따뜻한 인간관계를 형성하고 명절이나 생일의 안부인사도 챙긴다면 서로 기분좋게 원하는 바를 이룰 수 있겠다는 생각이 든다.
또한 토목, 건축 사무소도 매우 중요하다. 개발이 가능한지(카페, 식당, 창고, 원룸, 공장 등 다 물어본다.), 불가능하다면 어떤 이유인지, 바로 신청하면 허가까지 얼마나 걸리는지, 개발 허가를 받는데 드는 비용은 얼마인지 묻는 것이 투자의 성공과 실패를 좌우한다.
이를 위해 현장 사진을 최대한 많이 찍고, 성토 작업으로 허가 가능한지 여부를 확인해야 한다. 필요하다면 경사도 측정, 가설계도 제작 의뢰, 현장 출장도 요청하며 거리와 시간에 따라 비용을 지급하고 쑥쓰러우면 부동산 중개업자와 동행을 권하는 등 구체적인 팁들이 소개되어 있어 매우 유익했다.
이외에도 계약과 흥정 과정의 디테일도 소개되어있다. 땅 값 외에도 나무, 측량, 이동 가능한 건축물, 개발허가권자도 변경하여 넘겨받을 수 있는지, 묘지 이장 조건 등은 흥정 대상이 된다.
계약시에는 경계측량 비용, 농지취득 자격증명 발급 협조, 토지 저당권 해결 조건 등의 특약이 명시되면 좋으며, 계약 전 등기부등본, 토지이용계획원, 토지대장, 건축물대장, 채무관계와 같은 지적공부의 검토는 필수이다.
상속한지 얼마 안된 땅은 노력없이 얻은 댓가라 흥정의 여지가 있고, 공동명의 땅이 오히려 변수가 적으며, 양도세가 내려가는 타이밍에 나온 땅은 매도 의지가 강하므로 흥정의 여지가 있다는 등 전문가의 다년의 경험에서만 알 수 있는 안목도 소개된다.
반대로 소유주가 근처에 거주하며 직접 농사 짓는 땅, 소유주가 70세 이상의 고령인 경우 땅 주인의 애착 때문에 가격 흥정이 쉽지 않다. 그 외에도 도로 문제가 있을 경우 분할매입하는 방법 등의 상세한 팁들이 소개되어 있다.
또 한켠 인상적이었던 부분은 고수들의 투자원칙이 공개된 점인데 대략 종합하자면 다음과 같다.
- 시골인데 산업화, 도시화가 이뤄지는 지역, 톨게이트 신설 주변, 개발지역이 눈에 보이는 거리에 있을 것
- 도로에 길게 붙어있는 모양의 땅
- 주변 1시간 아내 신도시 인접하나 땅값은 10분의 1수준
- 공부하는 사람, 발로 뛰는 사람을 이길 수 없다.
- 투자성공은 전문가의 조언과 나의 실행에서 나온다.
- 대화를 통해 상대방이 진짜 전문가인지 파악하라. 진짜라는 확인이 든다면 인생의 스승으로 모셔라. 전문가를 만날 때에는 빈손으로 가지 마라.
- 목적이 있어야 한다.(건물을 올릴 구상, 도로 등의 문제로 개발 허가를 받을 구상 등 미래를 그리는 눈)
그 외에도 매도인의 태도로 인한 순간의 감정에 흔들려 계약을 놓치거나, 잘 모르는 지인의 정보(친구, 친척, 회사동료 등 비 전문가)로 독이 된 오답노트도 소개되고 있어 흥미진진했다.
세번째 파트는 토지 고수들의 성공원칙을 정리한 파트로 토지의 영역을 벗어나 인생을 성공적으로 끌고가는 이들의 지혜를 엿볼 수 있었다.
전반적으로 토지 투자를 처음으로 시작하는 이에게 매우 적합한 책이다. 수십 년 전문가의 안목이 아니면 알 수 없는 사실들이 아낌없이 공개되고 있다는 점이 책의 가장 큰 장점이라 생각한다.
YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.
