[리뷰] 부동산, 부채, 버블의 경제학
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또다른우주출판사의"부동산, 부채, 버블의 경제학(박덕배 저)"를 읽고 작성한 리뷰입니다.
버블 형성여부를 데이터를 통해 객관적으로 점검해 보고 버블 붕괴에 따른 복합 불황의 국내외 사례를 살펴 가계, 기업, 정부가 현 상황을 판단할 수 있도록 도움을 주는 지침서
최근 우크라이나-러시아 전쟁은 공급망 문제를 심화시켰고, 이에 따른 물가 인상은 미국 연준의 금리 인상으로 이어졌다. 이는 세계적인 기조인만큼 각국이 달러발 외환위협을 받자 너도나도 금리를 인상시켰고 이는 우리나라도 마찬가지가 되었다.
먼저 이 책에서는 우리나라 주택시장 부동산이 버블이 형성된 것인지 데이터를 기반으로 집중적으로 살펴본다. 지역별 매매지수부터 부동산 업자들의 설문을 기반으로 한 지표 분석 그리고 정기예금 상승지수와의 비교 등을 살펴볼 때 확실히 버블이 형성되었을 가능성이 높다.
추세적으로도 10년마다 부동산 가격의 상승 하락 사이클이 무시되며 20년 간 부동산 가격은 지속적으로 상승했다. 2010년 초 하락은 수도권에만 국한되었던 현상으로 데이터는 전국 기준으로는 지속적으로 상승했음을 보여준다.
개인적으로는 특히 세계 부동산 시장의 가격 지수와의 비교가 우리나라에 상당한 버블이 형성되어있음을 시사하는 결정적인 자료라는 생각이 들었다.
아래 그래프를 통해 글로벌 주택가격대비 국내 아파트가 얼마나 크게 상승했는지를 파악할 수 있다. 
심지어 서울의 경우 미국 주택가격보다도 더 높은 가격을 형성하고 있음을 알 수 있다. 전국 아파트 가격지수는 미국의 수준과 비슷한 가격을 형성하고 있지만 서울은 유독 더욱 심한 상태이다. 
이 책의 가장 큰 장점은 우리나라 20년 간의 부동산 시장을 현 국제 정서와 맞물려 데이터를 중심으로 객관적인 시각을 고수하기 위해 애썼다는 점이다.
물론 저자가 언급했듯 버블은 터져야 버블임을 알 수 있다는 한계와 기준 시간 간격을 얼마로 하느냐에 따라 다른 추세성이 관측되기도 하기에 같은 데이터를 바라보는 다양한 시각이 통합되어야 할 것이나 이는 독자의 몫으로 남겨둔 듯 하다.
버블이 기정 사실임을 감안할 경우 어떤 일이 벌어질지 판단하고 대비하는 것이 필요하다. 먼저 일본의 버블 붕괴 사례에서 그 힌트를 얻을 수 있겠다.
일본의 경우 부채 관리를 위한 집중적인 긴축정책으로 말미암아 디플레이션의 시대로 접어들게 된다. 이른 바 흔히들 말하는 잃어버린 30년이다. 이로 인해 지속적인 경기 침체에 시달리며 불황을 겪게된다.
한편 주의할 점으로 일본과 우리의 상황이 동일하지만은 않다는 점을 유념할 필요가 있다.
우리는 주택가격에 버블이 형성된 반면 일본은 토지 중심으로 버블이 형성되었다. 섬나라의 천재지변이 토지에 보다 집착하게 된 견인차 역할을 한 셈이다. 이와 더불어 시기적으로나 인구 측면에서도 상황이 달라 면밀한 비교 검토가 필요하다.
2부에서는 본격적으로 가계부채가 몰고 올 위험과 현주소를 살펴본다. 책에 수록된 데이터에 따르면 우리나라의 가계부채 수준은 다른 나라 대비 상당히 위험한 수준이다.
이 부채가 버블 붕괴로 이어질 경우 북유럽 3국과의 비교 등 다양한 케이스가 언급되었지만 가장 유사한 사례로 꼽을 수 있는 것은 역시 미국 서브프라임 사태가 아닐까 싶다.
가계에서 회수되어야 할 자금이 버블 붕괴로 인해 회수되지 않으면 은행의 부도로 이어지고 이는 기업에 융통할 자금이 없어짐을 의미하므로 기업의 연쇄 부도 가능성을 시사하기도 한다. 즉, 복합적인 불황과 침체에 빠질 수 있는 것이다.
한 술 더떠 우리나라의 경우 미국과 같이 기축통화국이 아니기에 외환 위기의 가능성으로 이어질 공산이 크다. 부족한 자금을 IMF에서 조달하게 된다면 경제적 속국으로 인한 피해는 물론 20년 전의 그 세월이 반복될 가능성이 있는 것이다.
심지어는 미국 조차 서브프라임 사태를 방어하기 위해 연준의 대차대조표의 50%가 기업의 부채로 채워졌을 정도이니 부디 세계의 인플레이션이 빠르게 둔화되어 자산 시장의 버블이 건전하게 연착륙하기만을 바랄 뿐이다.
3부에서는 인구구조 변화에 따른 주택시장의 변화 양상을 살펴본다. 인구가 급감하는데다 가구 수의 추이도 1인 가구로 전환률이 높아지는 요즘 주택의 수요는 다운사이징 형태로 바뀔 것이며, 신도시를 세우는 것 보다는 기존 도심의 재건축이 성행할 것임을 저자는 조심스럽게 전하고 있다.
GTX와 같은 굵직한 교통망의 수혜지는 상대적으로 가격이 오르고 양극화는 심해질 것이며 이에 따른 주택 연금의 변화도 면밀하게 검토되어야 한다는 의견을 제시하고 있다.
이와 더불어 1부 마지막에 각 정부의 부동산 정책이 무엇이었는지 그로 인한 효과는 어땠는지 일목요연하게 분석하고 있어 이런 자료들은 정책을 집행하는 전문가들에게도 좋은 지침이 되리라는 생각이 든다.
물론 개인 또한 투자를 위한 목적으로써 향후 부동산 정책의 변화를 가늠해보고 대비하는데에도 큰 도움이 되리라 생각한다.
끝으로 부록에는 지자체별 20년에 가까운 매매가 동향을 분석한 자료가 공개되어있다.
종합하자면 이 책은 데이터를 기반으로 가급적 객관적인 분석을 유지하고자 노력을 기울인 점이 인상적이다. 더불어 부채나 자산시장의 현주소를 명확히 진단하고자 노력한 흔적이 보인다. 이를 통해 이어질 여파가 무엇인지 세계적인 사례를 들어 설명하고자 했다.
가계는 물론 기업, 정부 입장에서 현 상황을 면밀히 분석해보고 타국의 상황과 비교하며 시나리오를 세워보는데 도움이 될 책이라는 생각이 든다. 미래의 자산시장의 향방에 대비하기를 원한다면 읽어볼만한 가치가 충분할 것이다.
